Главный структурный сдвиг рынка складов заключается в изменении роли налога на имущество.
Если ранее он воспринимался как второстепенный элемент расходов, то теперь стал одним из основных факторов, определяющих экономику складской недвижимости.
Рынок складской недвижимости России вступил в новый этап трансформации. Если ещё несколько лет назад основными факторами роста арендных ставок были удорожание строительства и высокий спрос со стороны логистических и e-commerce компаний, то к 2026 году ключевым драйвером ценообразования стал налог на имущество. Его влияние оказалось настолько существенным, что даже при снижении спроса ставки аренды не демонстрируют заметного падения.
Смена структуры себестоимости: от стройматериалов к налогам
До 2022 года стоимость аренды складов формировалась преимущественно под влиянием инвестиционных затрат девелоперов. Рост цен на металл, бетон, инженерное оборудование и рабочую силу приводил к увеличению себестоимости строительства, что автоматически отражалось на ставках аренды.
Однако ситуация изменилась после резкого роста кадастровой стоимости складских объектов. За последние годы она увеличилась в среднем на 25–50%, что напрямую повлияло на налог на имущество. В отличие от строительных расходов, которые носят разовый характер, налоговые платежи являются постоянными и включаются в операционные расходы на весь срок эксплуатации объекта.
В результате налоговая составляющая превратилась из второстепенного элемента в один из главных факторов формирования арендной ставки.
Рост операционных расходов и изменение их структуры
Операционные расходы складских комплексов демонстрируют устойчивый рост. Если ранее их уровень составлял около 1,5 тыс. рублей за квадратный метр в год, то для объектов, введённых в эксплуатацию после 2022 года, показатель увеличился до 2,5–3 тыс. рублей.
При этом реальная стоимость эксплуатации инфраструктуры — включая охрану, обслуживание инженерных систем и техническую поддержку — остаётся значительно ниже. Эти расходы оцениваются примерно в 600–700 рублей за квадратный метр.
Таким образом, большая часть операционных затрат сегодня формируется именно за счёт налогов. Это означает, что снижение ставок аренды ограничено объективными фискальными обязательствами, которые невозможно оптимизировать без изменения налоговой базы.
Фактические ставки аренды и роль налогов в их структуре
По состоянию на начало 2026 года средняя ставка аренды сухого склада в Московском регионе составляет около 11 тыс. рублей за квадратный метр в год. В регионах показатель находится на сопоставимом уровне, что свидетельствует о выравнивании рынка.
С учётом эксплуатационных платежей итоговая стоимость аренды достигает примерно 14 тыс. рублей за квадратный метр ежегодно. Из этой суммы около 16% формируют налоговые платежи, включая налог на имущество.
Для крупных арендаторов, занимающих десятки тысяч квадратных метров, налоговая составляющая превращается в значительную статью расходов, влияющую на общую экономику бизнеса.
Например:
при аренде 10 000 кв. м налоговая нагрузка может превышать 20 млн рублей в год;
при аренде 50 000 кв. м расходы на налоговую составляющую достигают более 100 млн рублей ежегодно.
Это существенно влияет на логистические стратегии компаний, включая выбор региона размещения складов и оптимизацию логистических цепочек.
Ограниченный потенциал снижения ставок
Несмотря на периодическую коррекцию спроса и увеличение уровня вакантных площадей, эксперты отмечают, что ставки аренды вряд ли смогут существенно снизиться. Даже при неблагоприятной рыночной конъюнктуре минимальный уровень ставок ограничивается фиксированными расходами, прежде всего налоговыми.
Это создаёт ситуацию, при которой рынок теряет прежнюю гибкость: ранее снижение спроса автоматически приводило к падению ставок, однако теперь значительная часть затрат является неэластичной.
Фактически сформировался новый ценовой «порог», ниже которого арендные ставки опускаться не могут без риска финансовых потерь для собственников.
Налоговые льготы как временное решение
В ряде регионов действуют налоговые льготы, позволяющие частично снизить нагрузку на собственников складской недвижимости. Такие меры применяются, например, в отдельных индустриальных зонах и логистических кластерах.
Однако эти льготы, как правило, имеют ограниченный срок действия и не обеспечивают долгосрочной стабильности. Девелоперы и инвесторы вынуждены учитывать риск отмены льгот и заранее закладывать повышенную налоговую нагрузку в финансовые модели.
Это приводит к нескольким последствиям:
увеличению срока окупаемости проектов;
росту требований к доходности инвестиций;
снижению инвестиционной активности в отдельных регионах;
повышению стоимости аренды для конечных пользователей.
Последствия для бизнеса и логистики
Рост налоговой нагрузки оказывает системное влияние на весь логистический сектор. Увеличение стоимости аренды складов отражается на операционных расходах компаний, особенно в сферах розничной торговли, электронной коммерции и дистрибуции.
В конечном итоге это может приводить к:
увеличению стоимости хранения товаров;
росту логистических затрат;
пересмотру схем распределения складских мощностей;
оптимизации складских площадей и автоматизации процессов.
Компании всё чаще рассматривают альтернативные решения, включая строительство собственных складов или перенос логистических центров в регионы с более благоприятным налоговым режимом.
Изменение роли налога на имущество в экономике складов
Дальнейшая динамика рынка будет зависеть не только от спроса и предложения, но и от налоговой политики регионов, кадастровой оценки недвижимости и условий предоставления налоговых льгот.
В ближайшие годы рынок складской недвижимости, вероятно, будет развиваться в условиях высокой налоговой нагрузки и ограниченного потенциала снижения ставок аренды. При этом возможны следующие тенденции:
рост интереса к регионам с более низкой кадастровой стоимостью;
развитие автоматизированных складов для повышения эффективности использования площадей;
рост значимости налогового планирования при реализации девелоперских проектов.
В новых условиях налоговая политика становится одним из ключевых факторов, определяющих инвестиционную привлекательность складской недвижимости и формирующих долгосрочные тенденции рынка.
С уважением к Вашему делу, Ника Виноградова
Источник: Retail.ru
