Сделка-якорь: как портфель с Ozon привлек рекордные инвестиции в ростовскую логистику.
На фоне общей осторожности инвесторов на региональных рынках коммерческой недвижимости назревает одна из крупнейших сделок 2025 года. Управляющая компания «Современные фонды недвижимости» (УК СФН) близка к приобретению логистического парка «NK Park Ростов-на-Дону» площадью 104 тыс. кв. м. При предполагаемой стоимости от 7 до 11 млрд рублей транзакция не только станет рекордной для Юга России, но и высветит новую инвестиционную стратегию: в условиях неопределенности премия выплачивается не за метры, а за гарантированный доход от надежного арендатора.
Сумма как индикатор сдвига рынка
Оценочный диапазон в 7–11 млрд рублей для регионального объекта (за пределами Московской области и Петербурга) сам по себе является событием. Эта цифра сигнализирует о глубокой переоценке активов. Инвесторы больше не готовы платить за потенциал или перспективную локацию. Капитализация происходит только под подтвержденный, долгосрочный денежный поток. Высокая цена «NK Park Ростов» — это прямая стоимость контракта с Ozon, который арендует весь комплекс.
Ozon как драйвер стоимости и «тихая гавань»
Ключевым активом в этой сделке является не столько сталь и бетон, сколько юридическое право на арендные платежи от ведущего маркетплейса. В условиях, когда ритейлеры и логистические операторы пересматривают свою потребность в площадях, наличие «якоря» уровня Ozon с долгосрочным обязательством кардинально снижает инвестиционные риски.
Рассчитываемая доходность актива на уровне 11–12% годовых в текущей макроэкономической ситуации выглядит исключительно привлекательной. Это демонстрирует парадокс современного рынка: общая стагнация и падение спроса на новые площади повышают ценность и стоимость уже застроенных и заселенных качественными арендаторами активов.
Стратегия УК СФН: наращивание критической массы в логистике
Для УК «Современные фонды недвижимости» эта сделка — логичный шаг в рамках стратегии формирования масштабного профессионально управляемого портфеля логистической недвижимости. Компания последовательно укрепляет партнерские отношения с NK Group, что указывает на выстраивание долгосрочных отношений с надежным девелопером-оператором.
Ранее успешный опыт сотрудничества (продажа «NK Park Вешки-2») и переговоры по «Домодедово-2» создали основу взаимного доверия и понимания процедур. Это снижает транзакционные издержки и риски при заключении столь крупной сделки. Фактически УК СФН покупает не просто объект, а повторяемую успешную модель сотрудничества.
Новая эра — оценка по арендатору, а не по площади
Потенциальная сделка по «NK Park Ростов» может стать эталонной для рынка на ближайшие годы. Она наглядно показывает новые правила работы:
Качество арендатора преобладает над географией. Даже сильная локация в растущем регионе, таком как Ростов-на-Дону, вторична по сравнению с наличием кредитоспособного арендатора.
Долгосрочный контракт — основной актив. Юридическая гарантия стабильного денежного потока становится главным предметом торга и основой для оценки.
Консолидация ускоряется. Крупные институциональные игроки, подобные УК СФН, используют период общей осторожности для поглощения наиболее качественных активов, усиливая концентрацию на рынке.
Таким образом, грядущая сделка — это не просто крупная покупка склада. Это сигнал всему рынку о том, что эпоха спекулятивных инвестиций в «коробки» завершена. Наступило время для вдумчивых инвестиций в готовый, гарантированный доход, где главным девелоперским «продуктом» становится не объект, а профиль его арендатора.
С уважением к Вашему делу, Ника Виноградова
Источник: Retail.ru
