Российский рынок складской недвижимости: рост спроса отложен до 2027 года.
Аналитики отмечают, что активизация спроса на складскую недвижимость в России ожидается в 2027 году, однако восстановление рекордных показателей 2023–2024 годов маловероятно. По данным Nikoliers, ожидаемый годовой объем спроса на склады в 2026–2027 гг. составит 4,0–4,6 млн кв. м, что на 20–30% ниже рекордных значений последних лет, но всё же выше уровня доковидного периода.
Причины снижения спроса
Основным фактором, ограничивающим рынок, стало охлаждение деловой активности в 2025 году. Многие игроки, ожидая улучшения экономической ситуации и отраслевых условий, приостановили свои инвестиционные и арендные решения, создав эффект отложенного спроса.
Согласно прогнозам Nikoliers, в 2026 году объем сделок аренды и продажи складской недвижимости увеличится на 15–25% (до 3,7–4,0 млн кв. м) за счет потребностей маркетплейсов и федеральных продуктовых сетей. При этом более заметная активизация рынка ожидается только в 2027–2028 гг., когда отложенный спрос начнет реализовываться на фоне оживления экономической активности.
Ключевым концентратором спроса остается Московский регион, где будет формироваться 50–55% от общего объема рынка. Лидерами по потреблению складских мощностей останутся маркетплейсы, хотя их доля будет несколько ниже показателей 2021–2024 гг., несмотря на сохранение двузначных темпов роста онлайн-продаж.
Объем ввода складской недвижимости в России в ближайшие два года останется внушительным. В 2025 году было введено 7 млн кв. м площадей, и в 2026 году прогнозируется схожий показатель — 7,042 млн кв. м. В 2027 году ожидается небольшое снижение до 6,086 млн кв. м. Активный ввод новых объектов обусловлен крупными BTS-сделками маркетплейсов и продуктовых сетей, а также продолжающимся строительством качественной логистической инфраструктуры по всей стране.
Высокие объемы нового девелопмента и временное снижение деловой активности могут привести к росту уровня вакантности до 4% в 2026 году. С восстановлением спроса в 2027 году показатель снизится до 3%, поддерживая баланс между предложением и чистым поглощением.
Прогноз арендных ставок и тенденции рынка
В 2026 году смягчение денежно-кредитной политики и умеренное оживление деловой активности создадут благоприятный фон для рынка, однако высокая стоимость финансирования будет ограничивать стимулирующий эффект. Рост вакантности окажет давление на ставки аренды, требуя от операторов и девелоперов повышенного внимания к клиентскому сервису и операционной эффективности объектов.
Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко отметил: «Объем ввода останется на рекордном уровне при сбалансированной структуре между BTS и спекулятивным девелопментом. Чистое поглощение будет отставать от предложения, поэтому ключевыми требованиями к игрокам станут клиентоориентированность и фокус на операционной эффективности активов».
Российский рынок складской недвижимости вступает в период умеренного восстановления. Основные драйверы спроса — маркетплейсы, федеральные продуктовые сети и рост онлайн-торговли. Активизация сделок ожидается в 2027 году, но рекордные показатели последних лет будут вряд ли достигнуты. Девелоперам и арендаторам важно адаптироваться к изменяющимся условиям, оптимизируя операции и концентрируясь на эффективности работы объектов.
С уважением к Вашему делу, Ника Виноградова
Источник: Retail.ru
